Ринкова іпотека в Україні сьогодні коштує близько 18% річних. Для більшості українців це означає, що купити квартиру в кредит просто нереально. Саме для цього і створена єОселя — програма, яка дозволяє отримати іпотеку під 3% або 7% за рахунок державної підтримки.
З моменту запуску у жовтні 2022 року понад 22 000 українських родин вже придбали житло завдяки цій програмі. Розберемо, як вона працює у 2026 році, хто може взяти участь і на що звернути увагу перед поданням заявки.
Що таке єОселя
«єОселя» — це державна програма доступного іпотечного кредитування, ініційована Президентом України. Реалізується через Міністерство економіки, Міністерство цифрової трансформації та компанію «Укрфінжитло».
Принцип простий: банк видає вам кредит за ринковою ставкою, а держава через «Укрфінжитло» компенсує банку різницю між ринковою та пільговою ставкою. Ви платите лише 3% або 7%, решту покриває бюджет.
«єОселя — це не просто дешева іпотека. Це один із найбільших державних проєктів житлової політики в Україні, бюджет якого у 2026 році перевищує 17 мільярдів гривень.»
Програма покриває як первинний, так і вторинний ринок. З 2026 року дозволено також купувати дуплекси та таунхауси.
Хто може взяти участь у єОселі
Єоселя умови передбачають кілька категорій учасників із різними ставками. Ключова умова для всіх — відсутність власного житла або участі в інших державних житлових програмах.
| Категорія | Ставка на 1–10 рік | Ставка після 10 року |
|---|---|---|
| Військовослужбовці, мобілізовані (з 10.01.2026) | 3% | 6% |
| Медичні працівники | 3% | 6% |
| Педагогічні та наукові працівники | 3% | 6% |
| Співробітники НАБУ, САП, НАЗК, БЕБ | 3% | 6% |
| Ветерани | 7% | 10% |
| Внутрішньо переміщені особи (ВПО) | 7% | 10% |
| Громадяни без власного житла | 7% | 10% |
єОселя для військовослужбовців
Єоселя для військовослужбовців діє за ставкою 3% річних. З 10 січня 2026 року до цієї категорії додано мобілізованих — раніше вони могли претендувати лише на 7%.
Право на участь мають військові ЗСУ, Нацгвардії, ТРО, поліції та інших силових структур. Для підтвердження статусу потрібна довідка з місця служби.
єОселя для ВПО
Єоселя для ВПО доступна за ставкою 7% річних. Для вторинного ринку з першого кварталу 2026 року запроваджено особливі умови — 7% на 10 років для ВПО та ветеранів.
Для участі потрібна чинна довідка внутрішньо переміщеної особи. Переселенці можуть купувати житло як на первинному, так і на вторинному ринку.
Основні умови програми у 2026 році
Перед тим як подавати заявку, варто знати ключові параметри:
- перший внесок — мінімум 20% від вартості житла (для молоді до 25 років в Ощадбанку — від 10%);
- максимальна сума кредиту — до 6 млн грн (в Ощадбанку та Банку Кредит Дніпро), до 5 млн грн в більшості інших банків;
- строк кредиту — до 20 років;
- максимальна площа квартири — до 115,5 м² (з урахуванням дітей — по 21 м² на кожну дитину понад базові норми);
- тип житла — квартири, приватні будинки, таунхауси, дуплекси;
- ринок — первинний і вторинний.
Важлива деталь щодо площі: з 1 лютого 2026 року доплата за наднормативну площу більше не допускається. Якщо житло перевищує ліміт — придбати його за програмою неможливо навіть за власні кошти на різницю.
Банки-учасники єОселі у 2026 році
Станом на 2026 рік у програмі беруть участь 10 банків. Умови в кожному можуть незначно відрізнятися.
- Ощадбанк
- ПриватБанк
- Глобус Банк
- Укргазбанк
- Sky Bank
- Sense Bank
- Таскомбанк
- BISBANK
- Банк Кредит Дніпро
- Радабанк
Заявку можна подати одночасно до кількох банків — це не впливає на кредитну історію і дозволяє порівняти умови та вибрати найкращу пропозицію.
Калькулятор єОселі: скільки доведеться платити
Онлайн-калькулятор єОселя доступний на порталі Укрфінжитло та на сайтах банків-учасників. Щоб оцінити щомісячний платіж, потрібно ввести вартість житла, суму першого внеску та строк кредиту.
Ось приклади розрахунку для розуміння порядку цифр:
Квартира вартістю 2 000 000 грн, перший внесок 20% (400 000 грн), кредит 1 600 000 грн на 20 років:
- ставка 3% — щомісячний платіж близько 8 870 грн, загальна переплата за 20 років близько 528 000 грн;
- ставка 7% — щомісячний платіж близько 12 400 грн, загальна переплата близько 1 376 000 грн.
При цьому варто пам’ятати, що пільгова ставка діє лише перші 10 років. Після цього вона зростає: 3% стає 6%, а 7% стає 10%. При довгостроковому плануванні це суттєво впливає на загальний розмір переплати.
Підводні камені єОселі
Програма вигідна, але є нюанси, які краще знати заздалегідь.
Перший — зміна ставки після 10 років. Більшість людей фокусуються на початковому відсотку і не враховують, що на 11-му році платіж суттєво зросте. Варто закладати це в бюджет або планувати дострокове погашення.
Другий — додаткові витрати при оформленні. Оцінка нерухомості, страхування житла та життя, нотаріальні послуги і банківські комісії — усе це йде окремо від першого внеску і може становити кілька десятків тисяч гривень.
Третій — обмежений вибір житла. Об’єкт має відповідати вимогам програми і бути акредитованим. На практиці це означає, що частина квартир на ринку просто не підходить під умови єОселі.
Четвертий — час оформлення. Збір документів, погодження з банком і оцінка нерухомості займають більше часу, ніж звичайна угода. Варто закласти на весь процес від двох до чотирьох тижнів мінімум.
«Єоселя — справді вигідна програма для тих, хто підпадає під умови. Але «дешева іпотека» не означає «безкоштовна». Прорахуйте повну вартість угоди з усіма витратами — і тоді ухвалюйте рішення.»
Якщо ви підпадаєте під одну з категорій — варто подати заявку через Дію і порівняти пропозиції кількох банків. Умови постійно оновлюються, тому актуальні ставки та ліміти краще уточнювати безпосередньо перед поданням.
